Projekt Beschreibung

Auswirkungen von COVID-19 auf Mietzinsansprüche

März 2020

Die aktuelle Coronavirus-Krise hat in vielen Lebensbereichen ein großes Durcheinander verursacht. Das neu beschlossene COVID-19 Maßnahmengesetz und die erlassene 96. Verordnung des Bundesministers für Soziales, Gesundheit, Pflege und Konsumentenschutz betreffend vorläufige Maßnahmen zur Verhinderung der Verbreitung von COVID-19 haben die Erwerbsfreiheit österreichweit massiv eingeschränkt.

Diese Situation wirft zahlreiche rechtliche Probleme auf. Besonders davon betroffen sind Mietverhältnisse betreffend die Geschäftsräumlichkeiten. Da die meisten Betriebe gezwungenermaßen bis auf Weiteres gesperrt werden müssen, stellt sich in diesem Zusammenhang die Frage, ob der Vermieter bei dieser Sachlage den Anspruch auf das vereinbarte Mietzins hat.

Mietzinsminderung: Der Vermieter trägt die Gefahr

Die Brauchbarkeit eines Mietgegenstandes richtet sich zuerst nach dem Vertragszweck. Kommt es zu einer Beeinträchtigung des vereinbarten Gebrauchs, steht dem Mieter grundsätzlich eine Mietzinsminderung zu. Dieser Mietzinsminderungsanspruch ist verschuldensunabhängig. Der Vermieter trägt daher auch bei zufälliger Gebrauchsbeeinträchtigung generell die Gefahr.

Kann das Mietobjekt allerdings wegen außerordentlicher Zufälle, wie im gegenständlichen Fall wegen einer Pandemie, gar nicht gebraucht oder benutzt werden, so ist der Bestandgeber gemäß § 1104 ABGB zur Wiederherstellung nicht verpflichtet, doch ist auch kein Miet- oder Pachtzins zu entrichten. Der Mietzinsminderungsanspruch betrifft den gesamten Mietzins, also auch die anteiligen Betriebskosten und öffentlichen Abgaben.

Mieter steht eine Mietzinsreduktion zu

Zu dieser Frage hat auch das Justizministerium Stellung genommen und festgehalten, dass dem Mieter einer Geschäftsräumlichkeit daher – je nach Grad der Einschränkung – eine Mietszinsreduktion (bis zum gänzlichen Mietzinsentfall) zustehen kann. Dies gilt für alle Geschäftsraummieten, unabhängig davon, ob das Mietrechtsgesetz anwendbar ist.

Viele Graubereiche, die es zu klären gilt: Hilfe vom Rechtsanwalt

Auch wenn auf den ersten Blick eine klare Situation vorliegt, bestehen durchaus viele Graubereiche, welche die Inanspruchnahme anwaltlicher Hilfe erforderlich machen. Zum einen ist im Einzelfall zu klären, ob die Betriebssperre explizit auf die Verordnung oder „nur“ auf die allgemeine außergewöhnliche Situation im Land aufgrund von COVID-19 zurückzuführen ist.

Es ist unter Umständen auch zu prüfen, ob der Mietzinsanspruch zur Gänze oder vielleicht nur zum Teil entfallen ist. Im letzteren Fall scheiden sich die Geister oft wegen des Ausmaßes der Mietzinsminderung. Schließlich ist es auch wichtig, wie man seine Rechte aus taktischer Sicht durchsetzt.

Kontaktieren Sie uns bei Fragen rund um das Mietrecht

Die Kanzlei VOGL Rechtsanwalt GmbH verfügt über jahrelange Erfahrung in mietrechtlichen Angelegenheiten und unterstützt Sie gerne auch in dieser schwierigen Zeit.

Auswirkungen von COVID-19 auf Mietzinsansprüche

Die aktuelle Coronavirus-Krise hat in vielen Lebensbereichen ein großes Durcheinander verursacht. Das neu beschlossene COVID-19 Maßnahmengesetz und die erlassene 96. Verordnung des Bundesministers für Soziales, Gesundheit, Pflege und Konsumentenschutz betreffend vorläufige Maßnahmen zur Verhinderung der Verbreitung von COVID-19 haben die Erwerbsfreiheit österreichweit massiv eingeschränkt.

Diese Situation wirft zahlreiche rechtliche Probleme auf. Besonders davon betroffen sind Mietverhältnisse betreffend die Geschäftsräumlichkeiten. Da die meisten Betriebe gezwungenermaßen bis auf Weiteres gesperrt werden müssen, stellt sich in diesem Zusammenhang die Frage, ob der Vermieter bei dieser Sachlage den Anspruch auf das vereinbarte Mietzins hat.

Mietzinsminderung: Der Vermieter trägt die Gefahr

Die Brauchbarkeit eines Mietgegenstandes richtet sich zuerst nach dem Vertragszweck. Kommt es zu einer Beeinträchtigung des vereinbarten Gebrauchs, steht dem Mieter grundsätzlich eine Mietzinsminderung zu. Dieser Mietzinsminderungsanspruch ist verschuldensunabhängig. Der Vermieter trägt daher auch bei zufälliger Gebrauchsbeeinträchtigung generell die Gefahr.

Kann das Mietobjekt allerdings wegen außerordentlicher Zufälle, wie im gegenständlichen Fall wegen einer Pandemie, gar nicht gebraucht oder benutzt werden, so ist der Bestandgeber gemäß § 1104 ABGB zur Wiederherstellung nicht verpflichtet, doch ist auch kein Miet- oder Pachtzins zu entrichten. Der Mietzinsminderungsanspruch betrifft den gesamten Mietzins, also auch die anteiligen Betriebskosten und öffentlichen Abgaben.

Mieter steht eine Mietzinsreduktion zu

Zu dieser Frage hat auch das Justizministerium Stellung genommen und festgehalten, dass dem Mieter einer Geschäftsräumlichkeit daher – je nach Grad der Einschränkung – eine Mietszinsreduktion (bis zum gänzlichen Mietzinsentfall) zustehen kann. Dies gilt für alle Geschäftsraummieten, unabhängig davon, ob das Mietrechtsgesetz anwendbar ist.

Viele Graubereiche, die es zu klären gilt: Hilfe vom Rechtsanwalt

Auch wenn auf den ersten Blick eine klare Situation vorliegt, bestehen durchaus viele Graubereiche, welche die Inanspruchnahme anwaltlicher Hilfe erforderlich machen. Zum einen ist im Einzelfall zu klären, ob die Betriebssperre explizit auf die Verordnung oder „nur“ auf die allgemeine außergewöhnliche Situation im Land aufgrund von COVID-19 zurückzuführen ist.

Es ist unter Umständen auch zu prüfen, ob der Mietzinsanspruch zur Gänze oder vielleicht nur zum Teil entfallen ist. Im letzteren Fall scheiden sich die Geister oft wegen des Ausmaßes der Mietzinsminderung. Schließlich ist es auch wichtig, wie man seine Rechte aus taktischer Sicht durchsetzt.

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Die Kanzlei VOGL Rechtsanwalt GmbH verfügt über jahrelange Erfahrung in mietrechtlichen Angelegenheiten und unterstützt Sie gerne auch in dieser schwierigen Zeit.